Bước 3: Bấm vào website (ở trang 1 or trang 2 của Google)(xem ảnh minh họa bên dưới)
Bước 4: Kéo xuống cuối bài viết, Click vào nút Lấy mã
Bước 5: Dán mã vào để tới trang đích
VUI LÒNG NHẬP MÃ ĐỂ TIẾP TỤC ĐẾN TRANG TẢI TÀI LIỆU
Bạn không lấy được mã?
Báo lỗi
MÔ TẢ CHI TIẾT
Mẫu báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư dự án xây dựng chung cư
HÌNH ẢNH DEMO
Chung cư hiện nay không còn là điều xa lạ với nhiều cư dân thành thị hay ở các thị trấn, thị xã hoặc có thể là ở các làng quê. Tuy nhiên vẫn chưa thật sự tất cả các người dân đều biết là căn hộ chung cư là gì? Đơn giản vì có thể chỉ nghe tới tên thôi cũng chưa có ai giải thích rõ định nghĩa về nó.
BÁO CÁO NGHIÊN CỨU KHẢ THI DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CHUNG CƯ THƯƠNG MẠI DỊCH VỤ HOÀNG GIA-KHẢI HOÀN
GIỚI THIỆU CHUNG DỰ ÁN
HÌNH THỨC ĐẦU TƯ
HỒ SƠ PHÁP LÝ
HIỆN TRẠNG HẠ TẦNG KỸ THUẬT
ĐÁNH GIÁ CHUNG
NỘI DUNG DỰ ÁN
Chủ đầu tư
Phương án bố trí mặt bằng
Giải pháp kiến trúc – kết cấu – thiết bị.
Phương án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật.
Đền bù giải tỏa & thực hiện nghĩa vụ tài chính
Khái tóan vốn đầu tư.
Nguồn vốn
Hiệu quả dự án
Tồng thu – Giá bán nhà
Hình thức tổ chức thực hiện dự án.
KẾT LUẬN
Phụ lục: Các văn bản và phụ lục liên quan
CHƯƠNG I: CƠ SỞ LẬP DỰ ÁN
Dự án được lập dựa trên các cơ sở sau:
Quyết định số 123/1998/QĐ-TTg ngày 10/07/1998 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt điều chỉnh QH chung TP.Hồ Chí Minh đến năm 2020.
Quyết định số 6859/QĐ-UB-QLĐT ngày 21/12/1998 của Ủy ban nhân dân Tp. HCM về việc phê duyệt điều chỉnh quy họach ………………………….
Căn cứ Luật Xây dựng 2003.
Căn cứ Nghị định 16/2004-CP về Quản lý dự án Đầu tư XDCB.
Căn cứ Luật đầu tư 2006,
Căn cứ nghị định 108/2006/NĐCP về hướng dẫn Luật đầu tư.
Quy chuẩn xây dựng Việt Nam năm 1997.
Căn cứ Công văn số 15917/KTST.T.QH ngày 09/08/1997 của Kiến trúc sư Trưởng Thành phố, phê duyệt quy hoạch khu dân cư phía Nam Hùng Vương, quận Bình tân.
Căn cứ Quyết định số 1184/QD-UBND ngày 28/3/2006 của Ủy Ban Nhân Dân Quận Bình Tân về việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/2000, khu dân cư phía nam Hùng Vương, thuộc Quận Bình Tân.
Căn cứ công văn số 634/UBND-QLĐT ngày 06/6/2007 của UBND quận Bình Tân, về ý kiến quy hoạch khu 311 An dương vương, F.An Lạc, Quận Bình Tân.
Căn cứ văn bản xin đầu tư số 126/CVKH ngày 10/7/2007 của Công ty CP SX Giày Khải Hoàn, về việc di dời Nhà xưởng và đầu tư xây dựng khu dân cư tại số 311 An dương Vương, KP 5, phường An Lạc, Quận Bình Tân.
Căn cứ công văn số 754/UBNĐQLĐT ngày 23/7/2007, của UBND Quận Bình Tân, về việc thống nhất chủ trương đầu tư, và hướng dẫn thủ tục Đầu tư khu Dân cư-Chung cư 311 An dương Vương, KP 5, Phường An Lạc, Quận Bình tân.
Những căn cứ trên là cơ sở cho thấy mục đích đầu tư là hòan tòan phù hợp với chủ trương của Nhà nước, của UBND Thành phố và địa phương.
CHƯƠNG II: SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ
MỤC ĐÍCH YÊU CẦU CỦA DỰ ÁN
Nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bản của người dân, đối với các đô thị lớn như TP.HCM, nhà ở còn liên quan đến một loạt cácvấn đề như chính trị – kinh tế – xã hội – môi trường và mỹ quan đô thị. Trong chiến lược tổng thể phát triển kinh tế – xã hội, nhà ở được xem là một trong những nội dung quan trọng được Đảng bộ và chính quyền Thành phố quan tâm chỉ đạo.
Tp.HCM là trung tâm kinh tế, khoa học kỹ thuật, văn hóa, xã hội lớn của cả nước, với diện tích tự nhiên là 205.849ha. Dân cư tập trung cao ở các quận trung tâm, bình quân trên 18.000người/km2, có nhiều khi trên 50.000người/km2, các quận ven Thành phố có mật độ dưới 10.000người/km2.
Theo báo cáo của Sở Địa chính nhà đất trong Hội thảo quản lý chất lượng đầu tư, xây dựng và sử dụng chung cư tháng 05/2002, tòan thành phố có 1.007.021 căn nhà với diện tích quỹ nhà là 52.711.338m2. Trong đó có 17 quận nội thành chiếm 812.596 căn tương ứng 80.7% tổng quỹ nhà với diện tích 46.562.338m2 tương ứng 86.5% diện tích quỹ nhà.
Ngòai ra tình trạng nhà ở tại nhiều khu vực trong Thành phố rất khó khăn, 30% số dân hiện ở dưới mức 4m2/người. Trong tổng số nhà nói trên, có đến 74.877 căn là nhà lụp xụp rách nát với diện tích 5.921.620m2 xen cài trong các khu dân cư, xây cất bằng vật liệu tạm bợ, dễ bị sụp đổ, dễ cháy, không có nhà vệ sinh, không có tiện nghi tối thiểu cho cuộc sống, không đảm bảo điều kiện vệ sinh môi trường.
Hơn nữa, Thành phố còn chịu cảnh 25.044 căn nhà với diện tích 555.088m2 ở các chung cư có tỷ lệ hư hỏng cao với 7.050 căn hộ ở của chung cư cần phải phá dỡ xây mới. Phần lớn dân cư sống ở đây đều có ngườn thu nhập rất thấp, ít có hoặc không có khả năng tích lũy để tự tạo dựng chỗ ở.
Thêm vào đó dân nội thành sống rất chen chúc, chật hẹp. Trong lúc đó, người dân nông thôn để ra thành thị tìm việc là ngày càng tăng, cộng thêm dân nhập cư từ các tỉnh khác cùng tìm về thành phố, khiến nhu cầu nhà ở ngày càng bức bách.
Chính vì muốn dân cư từ nội thành ra ngọai thành theo đúng chỉ đạo của Chính phủ, Thành phố đã quy họach nhiều khu dân cư tập trung ở ngọai thành, thành lập thêm các quận mới và xây dựng chương trình giảm dân nội thành với các đểm dân cư tập trung tại huyện Bình Chánh, Bình Tân, Hóc Môn, Nhà Bè, Thủ Đức, Quận 7, Quận 2, Quận 8, Quận 9, …
Mục đích xây dựng dự án khu chung cư cao tầng Hoàng Gia Khải Hoàn, là nhằm phục vụ chương trình nhà ở cho mọi đối tượng có nhu cầu nhà ở của nhân dân Thành phố. Do vậy chủ trương cụ thể của dự án là:
Tập trung xây dựng chung cư, không phân lô bán nền.
Triển khai các giải pháp nâng cao chất lượng xây dựng, giảm giá thành sản phẩm,
Quan tâm đến các giải pháp về quy họach và kiến trúc sao cho nâng cao giá trị chung cư, cải thiện môi trường, tạo điều kiện sống có chất lượng tốt, đầy đủ tiện nghi.
Việc xây dựng dự án khu chung cư cao tầng trên địa bàn Quận Bình Tân, là thuận thuận lợi và cần thiết vì:
Thực hiện việc quy họach cải tạo và xây dựng Quận Bình tân đến năm 2010 đã được UBND TP.HCM chấp thuận, góp phần vào việc đô thị hóa của Thành phố.
Phục vụ chương trình nhà ở cho mọi đối tượng có nhu cầu.
Cải tạo vệ sinh môi trường cho khu dân cư hiện hữu, …
THỊ TRƯỜNG
Theo báo cáo quy họach “Quy họach tổng thể phát triển kinh tế, xã hội TP.HCM đến năm 2010” của UBND Thành phố đã được Hội đồng nhân dân Thành phố thông qua với mục tiêu phấn đấu nâng tổng diện tích quỹ nhà ở của Thành phố đạt 103.000.000 m3 nhà ở, đưa diện tích bình quân đầu người dân Thành phố hiện nay từ 10.27m2/người lên 14.2m2/người, từ nay đến năm 2010 mỗi năm cần xây dựng 5.000.000m2 nhà ở, tương đương 10.000 – 15.000 căn hộ cho người có nhu cầu.
Hiện tại, thành phố cũng đã triển khai bốn chương trình xây dựng nhà ở đến năm 2010:
Một là, xây dựng quỹ nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp
Di dời tái định cư 25.044 hộ dân
Nâng cấp khu nhà lụp xụp (phần hạ tầng kỹ thuật) 50.000 hộ
Xây dựng quỹ nhà lưu trú cho công nhân khu công nghiệp trập trung, khu chế xuất thuê: 30.000 căn.
Xây dựng ký túc xá cho sinh viên, học sinh.
Xây dựng quỹ nhà ở cho cán bộ công chức hành chánh sự nghiệp lực lượng vũ trang: 40.000 căn
Xây dựng quỹ nhà cho diện chính sách và gia đình quá nghèo, neo đơn: 15.000 căn
Hai là,
Phá dỡ xây mới chung cư hư hỏng nặng: 7.050 hộ
Cải tạo, sửa chữa nâng cấp nhà ở: 185.185 căn.
Ba là, xây dựng và nâng cấp nhà ở khu vực nông thôn ngọai thành, dự kiến khỏang: 40.000 căn
Bốn là, phát triển các khu dân cư mới và kinh doanh nhà ở cho tất cả các đối tượng có nhu cầu đến năm 2010 và các năm kế tiếp: 561.756 căn.
Như vậy, việc phát triển xây dựng các khu chung cư cao tầng, kết hợp trung tâm thương mại dịch vụ ở Khu phố 5, phường An Lạc, quận Bình Tân, sẽ đáp ứng một phần nhỏ nhu cầu thị trường hiện nay và khả năng tiêu thụ hết số căn hộ trên là khả thi.
Tóm lại, việc đầu tư xây dựng Chung cư Thương mại dịch vụ Hoàng Gia-Khải Hoàn là hợp lý vì nhằm phục vụ các mục tiêu sau:
Xây dựng quỹ nhà ở trả góp và cho thuê phục vụ rộng rãi cho mọi đối tượng có nhu cầu trên địa bàn Quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh.
Cải thiện điều kiện sống của nhân dân lao động trong khu vực.
Thực hiện quy họach cải tạo và xây dựng Quận Bình Tân đã được UBND Thành phố Hồ Chí Minh chấp thuận, góp phần vào việc đô thị hóa vùng ven của Thành phố.
CHƯƠNG III: ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG VÀ KHU VỰC HIỆN TRẠNG DỰ ÁN
I. VỊ TRÍ GIỚI HẠN KHU ĐẤY DỰ ÁN
1.1 Địa điểm xây dựng dự án
Bản đồ địa chính tỷ lệ 1/500
1.2 Vị trí – Giới hạn khu đất
Vị trí khu đất đầu tư xây dựng : Số 311 An dương Vương, khu phố 5, phường An Lạc, Quận Bình Tân, Thành phố Hồ chí Minh.
Diện tích khu đất : 9275m2
Giới hạn khu đất
Phía Đông: Giáp đường An dương Vương.
Phía Tây: Giáp đường đất khu dân cư hiện hữu.
Phía Nam: Giáp khu dân cư Lý chiêu Hoàng.
Phía Bắc: Giáp đường đất khu dân cư hiện hữu.
Hiện trạng khu vực: là khu nhà xưởng của Công ty Cổ phần sản xuất giày Khải Hoàn, xung quanh là khu dân cư hiện hữu và khu quy hoạch dân cư mới, đây chính là yếu tố thuận lợi để công ty nhanh chóng xúc tiến thực hiện dự án.
ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN
Địa hình:
Khu đất tương đối thấp, bằng phẳng, Chiều cao trung bình đường hẻm trong khu dân cư hiện hữu có cao độ từ 0.8m đến 1.2m; So với khu vực xung quanh, khu đất có độ thấp trung bình khoảng -1.2m so với mặt đường hiện hữu.
Khí hậu thủy văn
1.2.1 Đặc điểm chung về khí hậu:
Nằm trên địa bàn Tp.HCM, đều kiện khí tượng thủy văn Quận Bình Tân mang các đặc tính đặc trưng của khí hậu miền Nam Việt Nam, với những tính chất và đặc điểm sau: khí hậu thuộc phân vùng IVb, vùng khí hậu IV của cả nước.
Nằm hòan tòan vào vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa cận xích đạo. Trong năm có hai mùa rõ rệt: mùa khô và mùa mưa.
Mùa mưa: từ tháng 5 đến tháng 11
Mùa khô: từ tháng 12 đến tháng 04 năm sau.
Có tính ổn định cao, những diễn biến khí hậu từ năm này qua năm khác ít biến động, không có thiên tai do khí hậu.
Không gặp thời tiết khắc nghiệt quá lạnh (thấp nhất không dưới 130C) hoặc quá nóng (cao nhất không quá 400C). Không có gió tây khô nóng, ít có trường hợp mưa lớn (lượng mưa ngày cực đại không quá 200mm), hầu như không có bão.
1.2.2 Nhiệt độ không khí
Nhiệt độ trung bình tháng và năm
Cả năm
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
270C
25.8
26.7
27.9
29.0
28.1
27.3
26.8
27.0
26.6
26.6
26.4
25.6
Các đặc trưng nhiệt độ được ghi trong bảng sau
Các yếu tố đặc trưng nhiệt độ không khí
Trị số (00C)
Nhiệt độ trung bình năm
270C
Nhiệt độ trung bình tháng cao nhất
290C – tháng 04
Nhiệt độ cao tuyệt đối
400C – tháng 04/1912
Nhiệt độ trung bình tháng thấp nhất
210C – tháng 01
Nhiệt độ thấp tuyệt đối
13.80C – tháng 01/1937
Biên độ trung bình năm
3.40C
Biên độ trung bình ngày
8.80C
1.2.3. Mưa
Mưa theo mùa rõ rệt
Mùa mưa: từ tháng 05 đến tháng 11 chiếm 81.4% lượng mưa
Mùa khô: từ tháng 12 đến tháng 04 năm sau chiếm 18.6% lượng mưa
Bảng phân bố lượng mưa và ngày mưa trong năm
LƯỢNG MƯA (mm)
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
Năm 1979
15
3
12
43
223
327
309
271
338
203
120
55
154 ngày
2
1
2
5
17
22
23
21
22
20
12
7
Các đặc trưng chế độ mưa
Các yếu tố đặc trưng chế độ mưa
Trị số (mm) ngày, 0C
Lượng mưa trung bình năm
1979
Số ngày mưa trung bình năm
154 ngày
Lượng mưa trung bình tháng lớn nhất
380C tháng 09
Số ngày mưa trung bình tháng lớn nhất
320C tháng 09
Lượng mưa trung bình tháng nhỏ nhất
Tháng 03
Số ngày mưa trung bình tháng nhỏ nhất
Tháng 01
Số ngày mưa trên 50mm
4 ngày
Lượng mưa ngày cực đại
127 mm
Lượng mưa tháng cực đại
603 mm
Lượng mưa năm cực đại
2,718 mm
Lượng mưa năm cực tiểu
1,553 mm
Trong mùa mưa phần lớn lượng mưa xảy ra sau 12h00 trưa, tập trung nhất từ 14h00 đến 17h00 và thừơng mưa ngắn chỉ 1 đến 3giờ.
Lượng mưa ngày <20mm, chiếm 81.4% tổng số ngày mưa trong năm
Lượng mưa ngày từ 20mm – 50mm, chiếm 15%
Lượng mưa ngày > 50mm, chiếm 4ngày/năm
Lượng mưa ngày > 100m, chỉ có 0.6ngày/năm.
1.2.4. Độ ẩm không khí
Độ ẩm không khí tương đối, trung bình tháng cao nhất, thấp nhất
Độ ẩm (%)
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
Trung bình
77
74
74
76
83
86
87
86
87
87
84
81
Cao nhất
99
99
99
99
99
100
100
99
100
100
100
100
Thấp nhất
23
22
20
21
33
30
40
44
43
40
33
29
1.2.5.Bốc hơi
Lượng bốc hơi cao nhất ghi nhận được: 1.223,3mm/năm (năm 1990)
Lượng bốc hơi nhỏ nhất ghi nhận được: 1.136mm/năm (năm 1989)
Lượng bốc hơi hằng năm tương đối lớn: 1.399mm/năm
Các tháng có lượng bốc hơi cao thừơng ghi nhận được vào mùa khô (5-6mm/ngày)
Các tháng có lượng bốc hơi thấp thừơng ghi nhận được vào mùa khô (2-3mm/ngày)
Lượng bốc hơi bình quân ngày trong các tháng
Tháng
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
Lượng nước bốc hơi ngày (mm)
4.4
5.2
5.8
5.5
3.8
3.3
3.3
3.3
2.7
2.4
2.9
3.5
Do lượng nước bốc hơi lớn trong mùa khô, lượng nước thiếu thụ nghiêm trọng gây khó khăn cho cấp nước, nhất là các vùng dân cư chưa được cấp nước máy.
Cán cân nước trong tháng
Tháng
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
Cán cân nước
162
195
235
213
20
138
128
107
189
128
-21
-98
1.2.6. Chế độ gió
Phân bố tần suất gió theo hướng thịnh hành (%)
Hướng gió thịnh hành
Tần suất
Thời kỳ (tháng)
1 – 3
4 – 6
7- 9
10 – 12
Hướng chính
Đông Nam
22
Đông Nam
39
Tây Nam
66
Tây Nam
25
Hứơng phụ
Đông
20
Nam
37
Tây
9
Bắc
15
Tháng
Hướng gió chủ đạo
Tốc độ trung bình (m/s)
Tần suất lặng gió (%)
Hướng gió mạnh nhất
Tốc độ gió mạnh nhất (m/s)
1
Đông
2.4
9.0
Đông
12
2
Đông Nam
3.8
7.9
Đông Nam
13
3
Đông Nam
3.8
5.3
Đông Nam
13
4
Đông Nam
3.8
5.6
Đông Nam
16
5
Nam
3.3
9.3
Đông Nam
21
6
Tây Nam
3.9
10.9
Tây, Tây Nam
36
7
Tây Nam
3.7
10.3
Tây
21
8
Tây Nam
4.5
9.2
Tây
24
9
Tây Nam
3.0
4.1
Tây
20
10
Tây
2.3
14.6
Tây Bắc
6
11
Bắc
2.3
13.0
Tây Bắc
18
12
Bắc
2.4
8.6
Đông Bắc
17
Tốc độ lớn nhất được ghi nhận là 36m/s (năm 1971)
1.2.7.Thời gian chiếu sáng bức xạ mặt trời
Thời gian chiếu sáng
Tháng
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
Ngày
11.67
11.94
12.25
12.50
12.63
12.58
12.37
12.08
11.79
11.59
11.59
11.38
Bức xạ mặt trời (Kcal/cm2/tháng)
Tháng
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
Kcal/cm2/tháng
11.7
11.7
14.2
13.3
11.6
12.1
12.2
10.6
10.8
10.8
10.8
10.9
1.2.8. Mây
Lượng mây trung bình
Tháng
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
Lượng mây trung bình
5.5
4.6
4.9
5.8
7.2
7.8
8.2
7.9
8.2
7.4
6.8
8.6
1.2.9. Nắng
Số giờ nắng trong ngày phụ thuộc vào lượng mây, vì vậy trong các tháng mùa mưa số giờ nắng giảm đi và tăng dần vào mùa khô
Số giờ nắng trong tháng của năm
Tháng
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
Giờ nắng
7.6
8.4
8.6
8.0
6.2
6.1
5.6
5.6
5.4
5.9
6.4
7.0
2. Các hiện tượng thời tiết đáng chú ý
Giông: Khu vực thuộc các vùng nhiều giông, trung bình có 138 ngày có giông. Tháng có nhiều giông là tháng 5 với 22 ngày.
Bão: Khu vực có ít bão, trong 55 năm qua quan sát chỉ có 8 cơn bão đổ bộ vào vùng biển Nam Bộ. Bão nếu có chỉ xuất hiện vào tháng 11,12 và không gây thiệt hại đáng kể (trừ vùng ven biển).
HIỆN TRẠNG HẠ TẦNG KỸ THUẬT
1. Hiện trạng sử dụng đất
Hiện trạng sử dụng đất hiện nay là đất nhà xưởng, đang hoạt động. Chấp hành chủ trương của Thành phố về di dời các cơ sở gây ô nhiễm ra khỏi Nội thành, doanh nghiệp có kế hoạch di chuyển nhà xưởng ra ngoại ô, và chuyển công năng mặt bằng sang xây dựng chung cư, phục vụ nhu cầu của Thành phố và Người dân trong khu vực, đồng thời phục vụ nhu cầu căn hộ cho thuê của lực lượng công nhân của Công ty.
2. Hiện trạng về giao thông
Nằm kế cận khu đất xây dựng hiện nay đã có tuyến đường An dương Vương dự kiến với lộ giới 32 m. Đây chính là đường giao thông chính trong khu vực, nối liến quận 6, 8, Bình Tân.
3. Hiện trạng cấp nước
Hiện nay vì là khu dân cư mới phát triển nên chưa có hệ thống nước máy đủ đáp ứng nhu cầu sinh họat. Khi dự án được chính thức đầu tư, công ty sẽ có kế họach xin cấp nước máy của TP lấy từ đường An dương Vương.
4. Hiện trạng cấp điện
Hiện tại khu vực đã có hệ thống điện hạ thế phục vụ cho nhu cầu sản xuất, và các khu dân cư ,các cơ sở kinh tế tại đây, công suất trạm hạ thế hiện hữu 1000Kva, phù hợp với nhu cầu phụ tải của khu dân cư sau này.
5. Hiện trạng thóat nước
Hiện tại đang sử dụng hệ thống thóat nước ngầm công cộng, và chủ yếu thóat nước mưa theo mương lộ thiên ra ruộng hiện hữu và theo độ dốc của địa hình ra kênh rạch, ngòai ra còn thấm thóat nước mặt tự nhiên.
6. Hiện trạng nền, thủy văn
Khu đất dự kiến quy họach nằm trong vùng đất có địa hình tương đối thấp, bằng phẳng, hướng đổ dốc thoai thỏai từ Đông Bắc xuống Tây Nam với cốt nền thay đổi từ +2.4 – +1.4 (cao độ chuẩn Mũi Nai). Độ dốc nền mặt đất thiên nhiên thay đổi từ i=0.11 – 0.023 dốc dần về phía hợp thuỷ.
7. Địa chất công trình – Địa chất thủy văn
Theo số liệu Báo cáo khảo sát địa chất công trình do công ty Nagecco thực hiện khảo sát tháng 05/2005 tại vị trí xây dựng công trình, ở độ sâu từ 49m – 60m, có lớp đất sét màu xám nâu vàng trạng thái cứng đến rất cứng, thích hợp cho việc xây dựng công trình cao tầng.
Mực nước ngầm tại thời điểm khảo sát dao động từ 0.6m – 1.0m thay đội theo mùa.
ĐÁNH GIÁ CHUNG
1. Thuận lợi
Vùng đất hiện hữu nằm trong khu dân cư xen cài, bên cạnh là khu quy hoach dân cư hiện hữu, khu dân cư Lý Chiêu Hoàng, hòan tòan phù hợp với cơ cấu quy họach phát triển dân cư của Quận Bình tân và TP. HCM .
Các điều kiện tự nhiên, địa hình, khí hậu thuận lợi.
Các điều kiện kỹ thuật hạ tầng hầu hết đều rất thuận tiện để công ty thực hiện thi công nhanh chóng.
Khu đất xây dựng hiện đang là khu đô thị hóa, đất đai trong tiến trình chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất đô thị nên mật độ dân cư thấp, hiện trạng kiến trúc đơn giản, thuận lợi cho việc xây dựng mới tại đây.
2. Khó khăn
Hệ thống hạ tầng kỹ thuật chưa có, và chưa thật hoàn chỉnh, do vậy, bản thân công ty phải tự đầu tư vừa để đảm bảo cho xây dựng, vừa phải đảm bảo vệ sinh môi trường. Trong thời gian tới, khi có hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung cho cả khu vực, công ty sẽ có một hệ thống dự phòng hòan chỉnh do được đầu tư ngay từ đầu.
CHƯƠNG IV: PHƯƠNG ÁN QUY HỌACH – KIẾN TRÚC
I. GIẢI PHÁP QUY HỌACH – NỘI DUNG BỐ TRÍ CÔNG TRÌNH
1. Các căn cứ
Căn cứ theo quy chuẩn xây dựng của Bộ Xây Dựng được ban hành theo quyết định số 628/BXD – CSXD ngày 14/12/1996.
Căn cứ thông báo số 30/TB ký ngày 28/03/1996 của Thủ tướng Chính phủ về quy họach chỉnh trang nội thành và phát triển khu độ thị ngọai vi của Thành phố Hồ Chí Minh.
Căn cứ đồ án quy họach tổng mặt bằng TP.HCM đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt năm 1993.
Căn cứ đồ án quy họach chung, cải tạo và xây dựng Quận Bình Tân đã được UBND Thành phố phê duyệt.
Các tài liệu khảo sát địa hình, địa chất và điều tra xã hội học.
Các văn bản quy định hiện hành.
2. Tổ chức các cơ cấu phân khu chức năng
Theo xác định của Sở Quy họach – Kiến trúc, đây là khu vực dân cư quy họach mới bao gồm
Chung cư cao tầng
Đường giao thông và vỉa hè
Các công trình công cộng, nhà trẻ mẫu giáo
Công viên cây xanh – TDTT
Công trình công cộng, kỹ thuật.
3. Các chỉ tiêu kinh tế – kỹ thuật chủ yếu
Quy mô sử dụng đất : 9.275 m2
Trong đó,
Đất xây dựng nhà chung cư: 2.629,3 m2
Chiếm tỷ lệ 28,35 % diện tích đất
Đất xây dựng nhà trẻ : 1.429 m2
Chiếm tỷ lệ 15,40 % diện tích đất
Chỉ tiêu: 60 trẻ/1000 dân
Tổng số trẻ : 121 trẻ/1.920 dân
Chỉ tiêu: 25-30 trẻ/nhóm trẻ
Nhà trẻ 4 nhóm
Diện tích trung bình một nhóm trẻ 357,25 m2/nhóm
Đất công viện cây xanh 2,318.75 m2
Chiếm tỷ lệ 25 % diện tích đất
Đất đường nội bộ, đừơng PCCC: 2,837,55 m2
Chiếm tỷ lệ 31,01%
Diện tích sàn chung cư bình quân 27 m2/người
Chỉ tiêu công viên cây xanh, sân TDTT 2,60 m2/người
Chỉ tiêu bãi xe : 3.78 m2/người
Mật độ xây dựng tòan khu 44 %
Tầng cao xây dựng bình quân 18 tầng
Hệ số sử dụng đất 8.45
Dân số dự kiến: khỏang 1.920 người
Căn hộ Gia đình : 384 căn x 4 người/hộ = 1536 người.
Căn hộ tập thể : 96 căn x 4 người/căn = 384 người.
Chỉ tiêu bãi đậu xe (trong nhà và ngòai trời) :
Xe ô tô: 4-6hộ/chỗ đậu xe 25m2 : 480 hộ/4 x 25 = 3.000m2
Xe gắn máy: 2chỗ (mỗi chỗ 2.5m2)/hộ : 480 hộ x 2 x 2.5 = 2.400 m2
Xe đạp: 1 chỗ (mỗi chỗ 0,9m2)/hộ : 504 hộ x 1 x 0.9 = 432 m2
Các chỉ tiêu cung ứng hạ tầng kỹ thuật:
Cấp nước :
Sinh họat 200L/người/ngày đêm
CTCC 40L/người/ngày đêm
Tưới cây – rửa đường 15L/người/ngày đêm
Cấp điện
Sinh họat 1000 – 1100 Kwh/người/năm
CTCC 800 – 1200 Kwh/người/năm
Thóat nước mưa: Hệ thống cống kín D400 – D1200
Thóat nước bẩn: 205L/người/ngày đêm
Thông tin: Điện thọai cố định dự kiến cho nhà ở 25-30máy/100dân
Rác thải: 1-1.5kg/người/ngày đêm.
II. GIẢI PHÁP TỔ CHỨC QUY HỌACH VÀ KHÔNG GIAN KIẾN TRÚC CẢNH QUAN – NỘI DUNG BỐ TRÍ
Cơ cấu quy họach:
Tổ chức các công trình công cộng trong khu ở như trường học, câu lạc bộ TDTT, thương mại…
Phương án quy họach dựa trên cơ sở phân khu chức năng rõ ràng. Các công trình công cộng và khu công viên cây xanh được bố trí xen kẽ trong các cụm công trình nhằm góp phần cải thiện điều kiện vi khí hậu và tạo điểm nhấn cảnh quan cho tòan khu.
Tòan bộ diện tích xây dựng đều dành để xây dựng chung cư, phù hợp với xu hướng phát triển nhà ở hiện nay: phát triển nhà ở cao tầng, tăng diện tích cây xanh cho khu ở.
Giao thông đã được giải quyết tốt, đảm bảo phân tuyến giao thông đối nội, đối ngọai mạch lạc, rõ ràng.
Giải pháp quy họach tổng mặt bằng
Thiết kế trục đường cảnh quan lộ giới theo quy định kết hợp với công viên cây xanh ngay tại mặt tiền, hướng tiếp cận vào công trình bên trong tạo hướng nhìn tổng thể cho tòan bộ công trình.
Bố cục khối chung cư gồm 19 tầng, chia làm 2 khối :
Khối A 19 tầng : Bố trí Khu dịch vụ thương mại, nhà hàng, khu giải trí game, khu căn hộ thương mại.
Khối B : 15 tầng : Bố trí Nhà trẽ-Mẫu giáo, khu sinh hoạt TDTT, khu giải trí Văn hoá-Café ngoài trời, khu căn hộ cho thuê.
Kết hợp chức năng thương mại và quảng trường, công viên cây xanh lớn ở trọng tâm của khu quy họach nằm tại trung tâm của trục cảnh quan tạo điểm nhấn cho cảnh quan tổng thể của cụm công trình.
Khu thương mại, khu giải trí game được bố trí ở tầng trệt, lửng khối A, khu nhà hàng bố trí tại tầng 1+2 khối A, với lối đi riêng không ảnh hưởng đến sinh hoạt của khối Chung cư và Nhà trẻ. Khu căn hộ bố trí từ tầng 3 đến tầng 19 khối A, và có lối đi riêng biệt.
Nhà trẻ được bố trí tại tầng trệt (khối B), với lối vào riêng biệt, kết hợp với sân chơi cho trẻ đảm bảo điều kiện tiếp cận và phục vụ.
Khu sinh hoạt TDTT bố trí tại tầng lửng, tầng 1 (khối B), và Khu sinh hoạt văn hoá, café ngoài trời bố trí tại tầng 2 của khối B.
Khu căn hộ cho thuê được bố trí từ tầng 3 đến tầng 15 khối B.
Thiết kế hệ thống đừơng nội bộ cũng là đừơng PCCC bên trong khu đất, tiếp cận về các mặt của công trình, đảm bảo điều kiện PCCC tốt nhất, và tiếp cận công trình từ nhiều hướng.
Thể lọai công trình chung cư trong dự án gồm 2 đơn nguyên, được ngăn cách bở 1 trục đường nội bộ và cây xanh. Các đơn nguyên trong cụm chung cư, được bố trí theo bố cục chặt chẽ trên tổng thể nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các dịch vụ đi kèm. Mặt khác, với việc bố trí như vậy thì phương án thiết kế vẫn đảm bảo được các thông số về chiếu sáng và thông gió tốt.
Phương án thiết kế kiến trúc
3.1 Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật
Diện tích khu đất 9.275 m2
Chỉ tiêu đất dân dụng 4.83 m2/người
Chỉ tiêu cây xanh 1,21 m2/người
Quy mô dân số 1.920 người
Tổng diện tích xây dựng 4,118.00 m2
Mật độ xây dựng tòan khu 44 %
Tầng cao trung bình 18 tầng
Tổng DT sàn xây dựng 78.175.00 m2
3.2 Bảng cân bằng đất đai
Tổng DT đất quy họach
9.275 m2
100%
Đất xây dựng nhà ở chung cư
4.118 m2
44%
Đất công viên cây xanh
2,318.75 m2
25%
DT đất giao thông nội bộ
2,837,55 m2
31%
3.3 Giải pháp kiến trúc – kết cấu – trang thiết bị
3.3.1 Về kiến trúc
Công trình được xây dựng kiên cố, bao gồm 2 đơn nguyên chung cư, bao gồm: 01 tầng hầm, tầng trệt, tầng lửng và có từ 15-19 tầng lầu. Cây xanh được bố trí xen kỹ trong cụm chung cư và phần công viên cây xanh phía trước mặt tiền tạo cảnh quan cho tòan bộ cụm công trình, ngoài ra còn bố trí một tiểu cảnh hồ nước để tạo cảnh quan và điều hoà khí hậu tiểu vùng.
Phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng và bố trí tái định cư.
Chủ đầu tư đồng thời là chủ mặt bằng, sẽ thực hiện đầy đủ các bước thủ tục theo quy định hiện hành của nhà nước.
Đề nghị Thành phố cho áp dụng những chính sách ưu đãi đối với cơ sở sản xuất phải di dời ra khỏi khu dân cư, theo những quy định hiện hành cũa Thành phố.
CHƯƠNG V: KHÁI TÓAN KINH PHÍ XÂY DỰNG
I. KHÁI TÓAN VỐN ĐẨU TƯ
TỔNG MỨC ĐẦU TƯ : 471.330.548.000
Trong đó :
Chi phí xây lắp : 287.857.668.000
Chi phí thiết bị : 11.300.520.000
Chi phí Ban QLDA : 8.612.764.000
CP.KTCB khác+kiểm toán : 8.309.582.000
CP.Đền bù Giải toả : 73.618.175.000
CP.Lãi vay ngân hàng : 50.057.697.000
Dự phòng phí : 31.574.142.000
KẾ HOACH NGUỒN VỐN :
Đơn vị tính : 1000VNĐ
NĂM
TỈ LỆ Đ.TƯ
TỔNG MỨC
VỐN TỰ CÓ
VỐN HUY ĐỘNG
VỐN VAY
GHI CHÚ
2007
45,02%
212.188.265
63.656.479
148.531.785
2008
40,04%
188.711.255
56.613.377
54.340.715
77.757.164
2009
14,94%
70.431.028
21.129.309
49.301.719
CỘNG
471.330.548
141.399.165
54.340.715
275.590.668
KẾ HOẠCH HOÀN VỐN :
Khối chung cư : (Xem phụ lục)
– Hoàn vốn nội bộ : Năm thứ 2.
– Hoàn vốn vay : năm thứ 3
Khối dịch vụ : (Xem phụ lục )
– Hoàn vốn nội bộ : Năm thứ 12.5
– Hoàn vốn vay : Năm thứ 17
CHƯƠNG VI: KẾ HỌACH KINH DOANH
( Xem phụ lục đính kèm )
BẢNG TỔNG HỢP DIỆN TÍCH CÁC CĂN HỘ KINH DOANH :
Đơn vị tính : m2 sàn kinh doanh
PHẦN VII: HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN
7.1 NHU CẦU VỐN VÀ NGUỒN VỐN CHO XÂY DỰNG
7.1.1 Nhu cầu vốn cho xây dựng
Tổng nhu cầu vốn xây dựng của dự án gồm tiền cho xây dựng và càc khỏan tiền chi trả các khỏan chi phí khác phát sinh trong quá trình thực hiện dự án, tiền lãi vay ngân hàng, dự phòng phí…
Tổng số tiền cần đầu tư cho dự án là : 471.330.548.000VNĐ.
7.1.2 Nguồn vốn
Vốn tự có: chủ yếu thực hiện các công tác về đền bù giải tỏa, chuẩn bị đầu tư, trả lãi vay, khảo sát thiết kế, xâydựng cơ sở hạ tầng và xây dựng cơ bản công trình của dự án.
Vốn vay Ngân hàng và các tổ chức tín dụng hợp pháp khác để thực hiện một phần các công tác xây dựng cơ sở hạ tầng và xây dựng cơ bản công trình của dự án.
Vốn huy động từ khách hàng (thu kinh doanh) để thực hiện các mặt công tác còn lại như hòan thiện công trình, dự phòng, lãi vay, thuế ….
. 7.2 HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH
Lợi nhuận của dự án sau 03 năm họat động là : 72.076.600.000VNĐ
Tỷ suất giữa lợi nhuận/Tổng vốn đầu tư: 15.29%
7.3 KẾT LUẬN
Với kết quả tài chínnh nói trên, dự án như trên, dự án nên tiến hành triển khai thực hiện để có thể đáp ứng được tiến độ của dự án, phục vụ cho quy họach phát triển đô thị của thành phố.
Phù hợp với thực lực vốn tự có của Công ty.
Khối lượng xây dựng không lớn nhưng với sự điều tiết và chủ động về nguồn vốn cũng như lý chặt chẽ về mặt tiến độ nên có thể giảm thiểu rối đa sự rủi ro.
Phù hợp với nhu cầu ngày càng cao của người dân nội thành có nhu cầu di dời ra ngọai thành.
PHẦN VIII: HIỆU QUẢ XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN
Dự án sau 3 năm họat động không những đem lại hiệu quả tài cchính cho đơn vị mà còn đem lại hiệu quả vềmặt kinh tế xã hội cho Thành phố như sau:
Hình thành nên một công trình nhà ở hòan chỉnh phù hợp với quy họach tổng thể của Thành phố, tạo ra qũy nhà phục vụ cho hơn 500 căn hộ với tiêu chuẩn cao phù hợp với nhu cầu của người dân.
Tạo ra việc làm thường xuyên cho khoảng 250 người làm dịch vụ phục vụ dự án, khi dự án đi vào hoạt động.
Giải quyết được nơi ở cho gần 400 hộ gia đình, và cho khoảng 400-600 người độc thân, là Công nhân viên chức thu nhập thấp.
Tạo ra việc làm cho khoảng 1500 người lao động trong vòng 3 năm thực hiện dự án.
Tạo ra một công trình mang nét hiện đại, phục vụ cho công cuộc cải tạo, chỉnh trang bộ mặt kiến trúc của Thành phố nói chung, và Quận Bình Tân nói riêng.
PHẦN X: KẾT LUẬN-KIẾN NGHỊ
I)- Kết luận:
Việc xây dựng dự án khu chung cư cao tầng trên địa bàn Quận Bình Tân, là thuận thuận lợi và cần thiết vì:
Thực hiện việc quy họach cải tạo và xây dựng Quận Bình tân đến năm 2010 đã được UBND TP.HCM chấp thuận, góp phần vào việc đô thị hóa của Thành phố.
Phục vụ chương trình nhà ở cho mọi đối tượng có nhu cầu.
Cải tạo vệ sinh môi trường cho khu dân cư hiện hữu, …
Tóm lại, việc lập Dự án đầu tư xây dựng khu chung cư Thương mại Dịch vụ Hoàng Gia-Khải Hoàn , nó có ý nghĩa hết sức cần thiết trong việc tạo nên môi trường sinh hoạt đô thị và có tác dụng kích cầu cho dự án khu dân cư hiện hữu.
II)- Kiến nghị:
Để dự án được sớm triển khai và thực hiện, đảm bảo đạt được yêu cầu, mục tiêu và tính khả thi của dự án, chủ đầu tư kiến nghị UBND quận Bình tân, UBND thành phố Hồ Chí Minh phê chuẩn chủ trương và dự án đầu tư, tạo điều kiện thuận lợi cho Chủ Đầu tư triển khai thực hiện dự án một cách nhanh nhất, góp phần thực hiện chủ trương của Thành phố trong việc chỉnh trang, nâng cấp đô thị Văn minh – Hiện đại, để chủ đầu tư có cơ sở pháp lý triển khai thực hiện các bước tiếp theo đúng với các quy định của pháp luật về quản lý đầu tư và xây dựng nhằm có thể hoàn thành dự án trong thời gian sớm nhất.
Kính đề nghị UBND thành phố Hoà chí Minh và các Sở, Ban, ngành xem xét chấp thuận phê duyệt dự án đầu tư xây Dựng Chung cư thương mại dịch vụ Hoàng Gia Khải Hoàn, số 311 An Dương Vương, Khu phố 5, phường An Lạc, Quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh, để chủ đầu tư có cơ sở pháp lý triển khai thực hiện các bước tiếp theo đúng với các quy định của pháp luật về quản lý đầu tư và xây dựng nhằm có thể hoàn thành dự án trong thời gian sớm nhất.
Câu hỏi : bản vẽ nhà xưởng
Mật khẩu:201XXXX (7 ký tự số) . Xem cách tải phía dưới.
